Familias de las comunidades más vulnerables de California se enfrentan a la amenaza de perder sus casas por falta de un testamento o por adeudos que no son claros, arriesgándose a la ejecución hipotecaria o “foreclosure”, cuando el alivio hipotecario de la era de la pandemia se agote antes de siquiera enterarse que existe.
Joe Jaramillo, abogado principal de HERA, una organización estatal sin ánimo de lucro dedicada a la defensa y los servicios jurídicos en materia de vivienda, afirma que las principales amenazas a las que se enfrentan los propietarios, es conservar sus casas cuando fallece el padre o abuelo y terminar con las hipotecas que acechan con facturas inesperadas y amenazas de ejecución hipotecarias.
Durante una sesión informativa realizada por Ethnic Media Services, el abogado precisó que fallecer el titular de la vivienda, esta se pone en amenaza al no contar con un testamento, por lo que los familiares tienen que pasar con un arduo y largo procesos legal para heredarla mientras los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las hipotecas se acumulan con una responsabilidad poco clara de quién debe pagar.
El abogado Jaramillo dijo que los hogares de afrodescendientes y latinos reportan consistentemente mayores riesgos de ejecución hipotecaria por este problema.
Por otra parte, Propiedad evaluada Energía limpia (PACE), que permite financiar mejoras en el hogar de energía limpia como el uso de energía solar, concede préstamos que no requieren desembolso inicial, son cobrados mediante la adición de cuantiosas sumas a los impuestos a la propiedad. Parece ser una buena oportunidad, pero esto ha puesto a miles de propietarios afrodescendientes de California en riesgo de ejecución hipotecaria.
“Suena bien en teoría”, dijo Jaramillo, “pero muchos vendedores y contratistas apuntan a hogares de bajos ingresos y tergiversan los costos o instalan mejoras que no funcionan o no están conectadas, como los paneles solares”.
Un tercer factor, continuó, son las hipotecas zombis: “segundos préstamos a menudo suscritos al mismo tiempo que una hipoteca de primer gravamen más grande, divididos para permitir a los prestatarios evitar grandes pagos iniciales y aplicar parte del segundo a la cuota inicial”, concluyó Joe Jaramillo.
En California, con Mortgage Relief Program, que es un programa de alivio hipotecario en California, los propietarios de viviendas han podido superar estas amenazas, puntualizó Rebecca Franklin, presidenta de la Agencia de financiación de la vivienda de California (CalHFA).
Desde que se puso en marcha a nivel federal en diciembre de 2021, más de 23 mil californianos han conservado sus hogares gracias al programa que ofrece subvenciones de hasta 80 mil dólares por vivienda por un total de casi 650 millones de dólares repartidos hasta ahora.
Sin embargo, dado que se proyecta que el fondo único se agotará en 2025 o probablemente antes, instó a los propietarios a aprovechar esta oportunidad y no dejarla pasar.
A diferencia de los programas de ayuda de la Gran Recesión, éste “es una subvención que no hay que devolver”, explicó Franklin. “A menudo, cuando los propietarios oyen hablar de nuestro programa, no lo creen”.
“Conseguir 80 mil dólares que no se tienen que devolver, es demasiado bueno para ser verdad, esto no es real, eso creen. Pero si es real”, agregó al tiempo que recordó que los propietarios pueden ponerse en contacto con CalHFA para solicitar asesores de vivienda o servicios jurídicos que se ajusten a sus necesidades.
Johanna Torres, coordinadora de programas de los Servicios legales rurales de California, explicó que, incluso cuando existen ayudas como la subvención hipotecaria o algunas otras, muchos servicios hipotecarios no informan a los propietarios, lo que deja a muchos vulnerables ante una deuda pendiente totalmente desconocida.
Aunque leyes como la Real Estate Settlement Procedures Act (Ley de procedimientos de liquidación de bienes inmuebles) existen y obligan a la mayoría de las compañías hipotecarias a facilitar extractos periódicos al comprador, esto se vuelve un problema, ya que los prestamistas son abusivos al no proporcionar la información correcta, añadió Jaramillo al hablar de las problemáticas a las que se enfrentan los propietarios.
Mary Day, abogada de HERA, comentó que a medida que las tasas de ejecución regresan a los niveles que había antes de la pandemia, subvenciones como California Mortgage Relief son fundamentales para proteger a las familias de la pérdida de sus casas, algo que les ha costado años pagar y obtener, dejando a las familias sin hogar y vulnerables.
Su cliente, Danny Bishop, compartió su propia experiencia de cómo salvó su casa en Richmond de la ejecución hipotecaria provocada por la confusión burocrática y el deterioro de la salud familiar, algo que muchos ciudadanos enfrenta.
“Nunca me dijeron por qué me cobraban tanto”, dice Bishop. “Me decían que siguiera limpiando el patio trasero, que hacía un ‘buen trabajo’, y un día me cobraron decenas de miles.”
La abogada Mary Day afirmó que a pesar de que el código tributario les otorga la facultad discrecional de conceder desgravaciones, después de seis meses, muchos no lo hacen, y es así como muchas familias se ven forzadas a enfrentar la ejecución hipotecaria siendo la burocracia la que dificulta más las cosas.
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