Por Thomas Hughes. Bay City News. Península 360 Press.
Los partidarios y los opositores de un complejo de viviendas asequibles para trabajadores agrícolas de la tercera edad en Half Moon Bay comenzaron a prepararse para una batalla en las urnas tras la votación unánime del Consejo Municipal el martes, que sometió el asunto a votación popular.
Una ordenanza que autoriza el proyecto y el arrendamiento de la propiedad municipal ubicada en 555 y 535 Kelly Ave. a la organización sin fines de lucro Mercy Housing, dedicada al desarrollo de viviendas asequibles, fue aprobada en mayo por una votación dividida del Concejo Municipal de 3 a 2, tras años de planificación.
Pero un grupo de residentes que se oponían al proyecto y a su proceso de planificación utilizaron una disposición de la constitución estatal que permite convocar un referéndum sobre una ordenanza aprobada por el Ayuntamiento si logran reunir suficientes firmas para que se incluya en la papeleta electoral.
Los opositores pidieron a los residentes que deseaban tener la oportunidad de revocar la aprobación del proyecto por parte del Ayuntamiento que firmaran el referéndum para poder impugnarlo en las urnas o forzar al Ayuntamiento a retirarlo. Esto provocó la indignación de los partidarios, quienes consideraban que la aprobación del Ayuntamiento debía ser definitiva.
Los partidarios del proyecto de vivienda criticaron la campaña de recolección de firmas e intentaron impulsarlo tras la votación del Ayuntamiento. Sin embargo, una vez que los opositores lograron que el referéndum se incluyera en la boleta electoral el mes pasado, quienes deseaban que la ordenanza se mantuviera vigente se vieron obligados a apoyar la idea de la votación, ya que la única alternativa del Ayuntamiento habría sido derogar la ordenanza y cancelar el proyecto.
En las elecciones generales de noviembre, los votantes decidirán si aprueban la misma ordenanza que aprobó el Ayuntamiento, la cual autoriza la construcción de un complejo de cinco pisos con 40 apartamentos permanentes, con servicios de apoyo y asequibles, reservados para hasta 86 trabajadores agrícolas o del sector agrícola mayores y jubilados.
Michael Ferreira, principal patrocinador financiero del referéndum y exalcalde y comisionado de planificación de Half Moon Bay, declaró por correo electrónico que transformaría la campaña para que la ordenanza se incluyera en la boleta electoral en una campaña en contra de su aprobación. Añadió que probablemente destinaría más fondos a la campaña de oposición, tras haber donado aproximadamente 2000 dólares a la campaña de recolección de firmas.
Ferreira planteó varias objeciones al proyecto y al proceso en una apelación ante la Comisión de Planificación en 2024 y las expresó en múltiples reuniones del Ayuntamiento, incluyendo la altura de cinco pisos del edificio, que superaría el límite de tres pisos impuesto por la zonificación del centro, y la forma en que el proyecto había pasado de cuatro a cinco pisos con poca participación pública.
También planteó objeciones a la forma en que el proyecto obtuvo las aprobaciones para menos plazas de aparcamiento y más viviendas, basándose en lo que él denominó una interpretación incorrecta de una ley que contempla tales concesiones: la ley estatal de bonificación por densidad.
Los partidarios del proyecto, incluidos los residentes locales y los representantes de Mercy Housing y de la organización local sin fines de lucro que prestará servicios en el complejo, Ayudando Latinos A Sonar, conocida como ALAS, dijeron a los concejales durante el período de comentarios públicos del martes por la noche que preferían que el proyecto hubiera seguido adelante después de que los concejales aprobaran la ordenanza ellos mismos.
Sin embargo, afirmaron estar seguros de que los votantes apoyarían el proyecto y solicitaron que la ordenanza se incluyera en la boleta electoral para mantenerlo en marcha. La única alternativa del consejo habría sido retirar la ordenanza, lo que en la práctica habría supuesto la cancelación del proyecto, que se encuentra en fase de planificación desde 2022.
La ordenanza autorizó el arrendamiento de la propiedad municipal por 99 años a razón de 1 dólar anual. Esta cantidad es un acuerdo común para lo que, en esencia, es una donación del terreno a una organización sin fines de lucro para la construcción o gestión de viviendas asequibles.
Sin embargo, la alcaldesa Debbie Ruddock afirmó que la duración del contrato de arrendamiento y la ambigüedad en la redacción sobre quiénes serían realmente elegibles para ser alojados allí fueron dos de sus preocupaciones cuando votó en contra de la ordenanza en mayo, junto con el concejal del Distrito 3, Paul Nagengast.
Según Ruddock, el proyecto original identificaba a “trabajadores agrícolas jubilados”, pero posteriormente indicó que cualquier persona mayor de 54 años que obtuviera ingresos sustanciales de la agricultura podría optar al programa.
Tanto Ruddock como Nagengast declararon antes de votar en contra de la ordenanza que autorizaba el arrendamiento en mayo que consideraban que había irregularidades en la forma en que el proyecto había recibido la aprobación de la Comisión de Planificación de la ciudad, la cual, según ellos, se basó en una interpretación extensiva de la ley estatal de bonificación por densidad. Dicha ley permite que los proyectos de vivienda superen algunas regulaciones de zonificación locales en cuanto a altura y requisitos de estacionamiento si cumplen con ciertos criterios.
Uno de esos criterios es si el proyecto de desarrollo propuesto se encuentra a menos de 800 metros de una parada de transporte público importante, definida como aquella donde se cruzan dos líneas de autobús o tren y que tienen una frecuencia de al menos 15 minutos durante las horas pico. Half Moon Bay no cuenta con ninguna parada de este tipo dentro de la distancia requerida para el proyecto.
El personal municipal recurrió a una combinación de paradas de autobús menos frecuentes y al servicio a demanda SamTrans Ride Plus ofrecido por el Distrito de Tránsito del Condado de San Mateo como una forma de obtener el respaldo del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado para el proyecto.
Posteriormente, en 2024, la ciudad aprobó una resolución en contra de recurrir a dicha justificación en el futuro, después de que el proyecto hubiera sido aprobado sobre esos motivos.
Pero esa y otras características únicas del proyecto, incluyendo sus viviendas 100% asequibles y la alianza de solicitantes que podrían ofrecer desarrollo y servicios, fueron las razones por las que el concejal del Distrito 1, Robert Brownstone, dijo que los opositores al proyecto que estaban preocupados por la aparición de más edificios altos en el centro de la ciudad no tenían nada que temer.
“No es común ver a constructoras sin fines de lucro, como Mercy o MidPen, construyendo rascacielos de repente. Es un proceso largo”, dijo Brownstone durante la votación de aprobación del 5 de mayo. “Una vez que la gente ve lo que se necesita para crear un proyecto como este, no es que vayan a aparecer constructoras corriendo para intentar edificar rascacielos”.
El punto más alto del edificio propuesto sería de aproximadamente 54,5 pies de altura, unos 12,5 pies más alto que el cercano Boys and Girls Club y unos 14,5 pies más alto que una iglesia cercana.
Representantes de Mercy Housing y ALAS comunicaron a los concejales durante la sesión de comentarios públicos del martes que apoyaban someter la ordenanza a votación popular en lugar de derogarla por completo.
«Somos los votantes», dijo Belinda Hernández-Arriaga, directora ejecutiva de ALAS. «Así que decidamos apoyar los sueños de nuestros trabajadores agrícolas mayores. Queremos que se apruebe el proyecto 555 Kelly porque muchos cuentan con ello», añadió.
Kelly Hollywood, directora asociada de Mercy Housing, también instó a los concejales a mantener vivo el proyecto de la única manera posible: sometiendo la ordenanza a votación en noviembre y permitiendo que sus partidarios hicieran campaña para lograr su aprobación final por parte de los votantes.
Carolina Carbajal, una trabajadora agrícola local, instó a los concejales a que ayudaran a que el proyecto que ya habían aprobado llegara a buen término.
«No existe una jubilación digna para los trabajadores agrícolas», dijo Carbajal a los concejales en español durante el período de comentarios públicos, a través de un intérprete. «Trabajamos en exceso hasta que nuestros cuerpos no aguantan más. Y cuando son ancianos, ni siquiera pueden moverse. Muchos padecen diversas enfermedades como la hipertensión. De hecho, a algunos incluso les han amputado alguna parte del cuerpo», añadió, preguntando también cuál era la amenaza para la comunidad.
Carbajal afirmó que era hora de apoyar a los residentes locales que habían trabajado tan duro por la comunidad.
El proyecto no costaría ningún dinero del fondo general de la ciudad.
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